Los centros comerciales son grandes complejos de ventas y de ocio donde los ciudadanos podemos realizar una gran variedad de compras sin apenas desplazarnos del lugar, y disfrutar de una agradable jornada de asueto durante un sábado por la tarde. Sin embargo, esto no sería posible sin la intervención de los abogados. Un trabajo que, en este caso, permanece oculto, pero que es clave para que la actividad se pueda realizar sin complicaciones.
Un centro comercial es un edificio en el que sus propietarios alquilan espacios a tiendas para que puedan trabajar allí. Solemos pensar que el centro comercial es propiedad de una cadena de hipermercados: de Carrefour, de Eroski, de Mercadona. Digamos que este es uno de los clientes prioritarios. En torno a estos hipermercados se ubican una serie de tiendas; algunas son sucursales de cadenas y otras son pequeños negocios, que ofrecen en conjunto una experiencia de compra completa al cliente.
El centro comercial tiene una gerencia propia, que gestiona los alquileres y los servicios comunes, como la seguridad, la limpieza, el mantenimiento. Hay empresas que están especializadas en gestionar centros comerciales y poseen varios complejos de este tipo repartidos por el país.
Yo, que he trabajado durante años en centros comerciales, puedo asegurar que la dirección de estos edificios establece una gran variedad de relaciones. Con las administraciones públicas, con las tiendas, con sus propios empleados, con empresas de servicios. Toda esta actividad se apoya en el trabajo de un servicio jurídico que prepara los contratos, participa en las negociaciones y defiende los intereses del centro comercial ante cualquier disputa que surja. Desde luego, los abogados que trabajan para los centros comerciales no tienen descanso. Estas son algunas de las áreas en las que se mueven.
Planificación urbanística.
La vida de un centro comercial comienza antes de que se abra al público. Antes incluso de que se construya el edificio. Por lo general, la empresa que lo va a gestionar compra un solar en la ciudad, en un lugar estudiado previamente, presenta el proyecto al ayuntamiento y construye el edificio.
Los abogados de Ejaso, un despacho jurídico interdisciplinar con presencia en gran parte de España, además de Portugal y EE. UU., que ofrece un asesoramiento integral a empresas y negocios y que dispone de un departamento especializado en centros comerciales, cuentan que una de las áreas más importantes en las que intervienen los abogados que trabajan para centros comerciales, parques comerciales y parques de ocio es en la planificación y gestión urbanística.
Cualquier proyecto para levantar un centro comercial debe cerciorarse de que encaja en los planes urbanísticos de la ciudad. Para construir un edificio de este tipo se requieren una gran cantidad de permisos y licencias, así como trámites obligatorios como la inscripción en el registro de la propiedad y en los registros mercantiles. Los abogados velan porque todos los trabajos de construcción y constitución se realicen de acuerdo a la ley.
Proyectar un centro comercial suele ser una buena noticia para cualquier municipio. Es una iniciativa que va a crear puestos de trabajo y que va a dinamizar la economía del lugar. Muchos ayuntamientos dan facilidades para que se construyan estos complejos. Ponen el precio del suelo más barato, en condiciones de suelo industrial, construyen infraestructuras de apoyo, como habilitar una salida de la autovía e incluso pueden conceder subvenciones. Es importante estar al tanto de estas ventajas y tramitarlas de una manera adecuada. ¿Y quién mejor para hacerlo que un equipo jurídico formado por abogados?
Relaciones con las empresas colaboradoras.
Los clientes de la gerencia del centro comercial son los negocios y empresas que alquilan un espacio para colocar allí su tienda. Como explica el blog Contratos de Alquiler, el alquiler de un stand en un centro comercial es diferente al alquiler de un local a pie de calle. Los alquileres estándar de los locales se rigen por un precio fijo que se paga cada mes. En los centros comerciales se pueden acordar rentas fijas (que funcionan igual que un alquiler a pie de calle), renta variable (porcentaje de la facturación mensual) o rentas mixtas (que tienen una parte fija y otra de participación en las ventas). Además, se paga una cantidad proporcional a la superficie del stand por gastos comunes y de mantenimiento, y el local debe ajustarse a las normas del centro comercial. Por ejemplo, abrir de manera ininterrumpida de lunes a sábado de 10 de la mañana a 10 de la noche, así como los fines de semana y festivos que abra el centro.
Este blog señala que no hay que tener miedo a negociar las condiciones de alquiler en un centro comercial. Por lo general, ofrecen un mayor margen de negociación que los alquileres comerciales normales. En la negociación es probable que participe un abogado o no, pero desde luego será el abogado el encargado de redactar el contrato. Así como de representar a la empresa ante cualquier disputa que surja con el arrendatario respecto al pago del alquiler y las condiciones de arrendamiento.
Los contratos de alquiler en los centros comerciales suelen tener una duración de 5, 10 y hasta 15 años y se suele fijar una actualización del alquiler, sobre todo en rentas fijas, acorde con la subida del IPC; aunque también se puede acordar un escalado fijo. Un porcentaje en el que cada año sube el alquiler con independencia de la evolución de los precios al consumo.
En los alquileres variables y mixtos, los establecimientos deben informar al centro comercial de la facturación diaria. El sistema más utilizado en la actualidad es la instalación de un ordenador TPV (Terminal de Ventas) que envía el cierre de caja cada noche a la gerencia del centro comercial.
Cualquier incumplimiento de las condiciones del contrato o de las normas del centro comercial puede dar lugar a sanciones o, incluso, a la extinción del alquiler.
Derecho tributario.
El régimen fiscal de los centros comerciales en España es bastante complejo. Pagan una gran variedad de impuestos. Estamos hablando siempre de la gerencia del centro, no de los negocios que están instalados en su interior.
Como cualquier empresa, debe pagar el impuesto de sociedades, pero además, como señala la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC), deberán hacer la liquidación del IVA, el pago del IBI, abonar el Impuesto de Transmisión de Bienes Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, el Impuesto sobre Grandes Establecimientos Comerciales (IGEC), el Impuesto de Actividades Económicas (IAE) y las tasas municipales.
La liquidación del IVA se aplica sobre las operaciones económicas realizadas por la gerencia del centro comercial. La diferencia entre el IVA repercutido y el IVA soportado. Es decir, el IVA cobrado en los alquileres y el IVA pagado en las facturas y servicios abonados por la dirección del centro comercial. No se aplica sobre la facturación de las tiendas allí instaladas.
El Impuesto sobre Actividades Económicas, que autónomos y empresas no suelen pagar, los centros comerciales sí están sujetos a él, puesto que, como dice el Ayuntamiento de Barcelona, tienen un volumen de negocio superior al millón de euros.
Respecto a las tasas municipales, se encuentran las tasas de recogida de basuras, el IBI, que se abona en relación al valor catastral del edificio, y el ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras), que el centro comercial debe pagar cuando realiza reformas o efectúa una ampliación.
Un impuesto que llama la atención es el Impuesto sobre Grandes Establecimientos Comerciales, que atañe principalmente a centros y parques comerciales y a grandes almacenes. Este impuesto autonómico se aplica para contrarrestar el impacto territorial y medioambiental de las grandes superficies.
Como vemos, un panorama fiscal bastante complejo, donde el asesoramiento jurídico especializado se hace imprescindible.
Gestión de personal.
El centro comercial, por otro lado, cuenta con una plantilla propia que presta servicio al conjunto de tiendas y establecimientos alojados en las instalaciones. Una plantilla que incluye el personal administrativo y de gestión, así como algunos servicios comunes como mantenimiento, que asume la gerencia del centro.
Las condiciones de trabajo de este personal son bastante particulares. Al igual que sucede con los trabajadores de las empresas arrendadas. La gerencia debe cubrir un horario de 10 horas diarias de lunes a sábado, más domingos y festivos abiertos. Todo ello, los 12 meses del año. Esto se suele resolver mediante turnos, en ocasiones rotativos, planificación o suplencias de vacaciones, etc.
Un régimen laboral más complejo del que tiene una empresa normal, con un horario estable de 40 horas semanales de lunes a viernes por la mañana. Y, que en el caso de los centros comerciales, suele suscitar no pocos conflictos y complicaciones diarias. Para asumirlos, la asistencia del servicio jurídico es fundamental.
Por otro lado, existen servicios comunes como la limpieza, que puede asumirlo el centro comercial con personal propio o delegarlo en una empresa del ramo. Así como la seguridad, que esta se suele prestar contratando empresas especializadas.
La contratación de empresas externas que prestan servicios comunes al centro comercial (seguridad, limpieza, etc.) se efectúa bajo unas condiciones particulares. Ya que para estas empresas, el centro comercial es un cliente preferente que va a demandar su colaboración de manera estable y continuada.
Compliance.
Compliance es el nombre que recibe un software específico que utilizan las empresas, pero también es un servicio de monitorización jurídico que comprueba que todos los documentos, contratos y actos realizados por una compañía se ajustan a derecho. No incumplen ninguna norma o ley. La Universidad Internacional de La Rioja (UNIR) lo define como cumplimiento normativo.
El objetivo de este trabajo es evitar que la empresa caiga en errores por acción u omisión que acarreen multas, sanciones o infracciones que impliquen responsabilidades civiles o penales.
En el caso concreto de los centros comerciales, en el que, como estamos viendo, se interviene en diferentes áreas y se tejen relaciones de distinta índole, velar porque ningún movimiento se salga de los márgenes legales es de capital importancia.
Esta es una de las tareas más importantes que realizan los servicios jurídicos de un centro comercial. Un buen servicio de compliance puede ahorrarle a la gerencia mucho dinero y, lo más importante, mejora su reputación. Un factor indispensable para que las principales marcas de distribución quieran ubicarse en sus instalaciones.
El compliance también es una herramienta clave en la dirección de una organización empresarial de este tipo. Ya que cualquier proyecto, cualquier acción que se quiera llevar a cabo, se deben comprobar los posibles efectos legales antes de asumirla. El compliance es necesario para cualquier empresa, pero para un centro comercial es esencial.
El Corte Inglés, un caso aparte.
El Corte Inglés es una de las pocas empresas de distribución en formato hipermercado o centro comercial, por no decir la única en España, que es propietaria de sus propios edificios de venta. La revista económica Ejeprime valora la cartera inmobiliaria de El Corte Inglés en 15.716 millones de euros. Las propiedades de la cadena son uno de sus activos más importantes.
Esta empresa de grandes almacenes destina la mayor parte de la superficie de sus edificios a la venta directa; es decir, no alquila espacios de venta, aunque siempre cuenta con algunos stands de empresas externas en las que delegan servicios especializados como reparación de calzado y duplicado de llaves, reparación de relojes, tintorería, etc.
Combina, a su vez, el formato de venta libre con la asistencia directa del dependiente dentro de un organigrama interno perfectamente estructurado. Con jefes de sección, jefes de planta y servicio de gerencia para todo el centro.
Digamos que El Corte Inglés es otro modelo de venta centralizada en un mismo edificio, diferente a los centros y parques comerciales de los que hemos hablado a lo largo del artículo. Un diseño que proviene de las grandes galerías comerciales que se crearon en Francia y en el Reino Unido a mediados del siglo XIX y que en nuestro país ha superado bastante bien al paso del tiempo.
En El Corte Inglés, como en los otros centros comerciales, el servicio jurídico es un departamento clave. Un servicio que se puede realizar por medio de abogados en plantilla o contratando un bufete especializado.
